Redigere un contratto di appalto per lavori di cappotto esterno richiede precisione tecnica e chiarezza giuridica: oltre alla descrizione delle opere, occorre disciplinare materiali, modalità di posa, controlli qualità, tempi, corrispettivi, garanzie e rischi. Un buon contratto tutela committente e appaltatore, previene contestazioni, regola varianti, penali e collaudi e assicura il rispetto delle normative edilizie ed energetiche applicabili.
Questa introduzione anticipa i punti essenziali che tratteremo nella guida: definizione dell’oggetto dei lavori e del capitolato tecnico, indicazione dei materiali e delle certificazioni richieste, modalità di esecuzione e sicurezza in cantiere, termini di consegna, modalità di pagamento (sal e stato avanzamento), cauzioni e ritenute, garanzie post‐consegna e rimedi per vizi e difformità, assicurazioni e responsabilità. Verranno inoltre proposti modelli di clausole e una checklist per allegare documenti tecnici (computo metrico, disegni, schede prodotto).
Questa guida è pensata come strumento pratico ma non sostituisce una verifica legale o tecnica specifica del caso: per contratti rilevanti o complessi è consigliabile concordare le condizioni con un avvocato specializzato e con un direttore lavori o un tecnico qualificato. Procediamo con le clausole fondamentali e i modelli utili.
Come scrivere un contratto di appalto lavori privati per cappotto esterno
Nel redigere un contratto di appalto per l’esecuzione di un cappotto esterno è fondamentale inserire una descrizione precisa e vincolante dell’opera da realizzare, che non si limiti a definizioni generiche ma specifichi il sistema isolante prescelto, lo spessore e la tipologia del pannello (materiale, densità, certificazioni CE), il sistema di fissaggio (meccanico, colle, tassellatura, tipologia e passo dei tasselli), lo strato di rasatura, la rete di rinforzo (materiale, grammatura), il rivestimento esterno (tipo di intonaco, finitura, colore con riferimento a campionatura o codici RAL), i profili di partenza, le guarnizioni e le sigillature, i dettagli di nodo per infissi, balconi, cornicioni, giunti di dilatazione e raccordi con coperture e plinti. Va inoltre stabilito con precisione il grado di prestazione termica che il cantiere dovrà raggiungere, indicando i valori di trasmittanza risultanti (U o equivalente) e le modalità di verifica (calcolo termico, prova strumentale, termografia) e quali margini di tolleranza sono accettabili.
Il capitolato tecnico allegato al contratto deve essere richiamato come parte integrante e contenere riferimenti normativi e standard tecnici applicabili, ad esempio norme UNI ed EN pertinenti, le schede tecniche dei materiali, le certificazioni di reazione al fuoco, resistenza all’umidità e resistenza meccanica, nonché le modalità di posa e di lavorazione a regola d’arte previste dal produttore del sistema (scheda applicativa ETICS). È opportuno che il contratto preveda un obbligo per l’appaltatore di fornire, prima dell’inizio lavori, campioni o pannelli di prova per l’approvazione del committente e che indichi i criteri di accettazione qualitativa e visiva della finitura.
Deve essere chiaramente disciplinata la programmazione e la durata dei lavori: data di inizio, termini intermedi per fasi significative (montaggio ponteggi, posa isolante, rifiniture), termine di ultimazione e modalità di proroga per cause documentabili. Le penali per ritardo, quantificate e commisurate al valore e al disservizio, vanno specificate così come le ipotesi di sospensione dei lavori e le procedure per la loro ripresa. È fondamentale inserire clausole di forza maggiore che definiscano eventi esenti da responsabilità e la procedura di comunicazione obbligatoria per attivarle.
Il corrispettivo economico deve essere descritto con chiarezza: prezzo a corpo o a misura, analisi dei prezzi unitari se previste, eventuali acconti e il piano di avanzamento dei pagamenti in relazione a stati d’avanzamento misurati e documentati. Occorre precisare l’IVA e gli oneri fiscali, le modalità di emissione delle fatture e la documentazione richiesta per il pagamento (stati di avanzamento, rapportini, ricevute di materiali consegnati in cantiere). Devono essere regolate le varianti: meccanismo e autorizzazione per lavori extra, modalità di stima dei prezzi per varianti e tempistiche per l’accettazione da parte del committente.
Sicurezza e responsabilità sul cantiere richiedono un’attenzione specifica: il contratto deve richiamare gli obblighi derivanti dal D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche, prevedere la nomina del responsabile dei lavori, indicare chi è responsabile del coordinamento della sicurezza (PSC/PIMUS ove applicabili), la produzione e la consegna dei piani di sicurezza, le procedure di sorveglianza, l’organizzazione del cantiere e la gestione dei ponteggi, delle vie di accesso e delle reti di servizio. È opportuno chiarire se il committente o l’appaltatore si occupano delle autorizzazioni comunali, dei permessi per occupazione di suolo pubblico, della segnaletica e del rispetto delle prescrizioni comunali in materia di orari e rumore.
Garanzie, responsabilità e assicurazioni sono elementi da normare in modo esaustivo: il periodo di garanzia per i lavori eseguiti, la distinzione tra vizi apparenti e vizi occulti, i termini per la denuncia dei vizi e le tempistiche per l’esecuzione delle riparazioni a carico dell’appaltatore. Vanno richieste polizze assicurative adeguate, specificando massimali per responsabilità civile verso terzi e verso dipendenti, e, quando rilevante, coperture decennali o polizze postume previste dalla prassi o dalla normativa. Si può prevedere una ritenuta d’acconto o lettera di garanzia per garantire le prestazioni e la rimozione di eventuali difetti prima del rilascio definitivo.
Documentazione e consegna dell’opera: il contratto deve elencare i documenti che l’appaltatore è tenuto a fornire al termine dei lavori, tra cui certificati di conformità dei materiali, schede tecniche e dichiarazioni di conformità del sistema installato, manuali di manutenzione, eventuali attestazioni di smaltimento rifiuti, PSD/PSC aggiornati, e ogni documento necessario per beneficiare di eventuali detrazioni fiscali o contributi (per esempio adempimenti ENEA e documentazione per ecobonus). Occorre prevedere il rilascio di disegni as-built che riportino le eventuali variazioni eseguite in corso d’opera.
Controlli, collaudi e accettazione dell’opera devono essere disciplinati: modalità di sopralluogo finale, criteri di verifica dei lavori, prova di adesione o misurazioni di spessore, eventuali prove di laboratorio o sul posto e tempi per l’eliminazione di difformità rilevate in sede di collaudo. È utile prevedere una procedura condivisa per le contestazioni e per i rilievi da parte di periti, con termini per la risposta e per l’esecuzione delle opere correttive.
La gestione dei rapporti con terzi e la tutela del committente devono emergere chiaramente: obblighi dell’appaltatore a proteggere i beni preesistenti, a rispondere per danni a proprietà confinanti e a mantenere pulito il cantiere e a smaltire i materiali secondo le normative ambientali. Deve essere definito il trattamento dei danni derivanti da eventi imputabili a negligenza dell’appaltatore o dei suoi subappaltatori e le regole relative al subappalto, specificando se è consentito e sotto quali condizioni, con obbligo di comunicazione e approvazione preventiva.
Infine, gli aspetti contrattuali generali come la durata della validità dell’offerta, la risoluzione per inadempimento, le clausole di recesso, la regolazione delle controversie mediante mediazione e arbitrato o la giurisdizione competente vanno esplicitati per evitare interpretazioni divergenti. È consigliabile inserire una clausola che obblighi le parti a consultarsi e tentare una composizione amichevole prima di avviare contenziosi. Per completezza e sicurezza giuridica è sempre raccomandabile che il contratto sia verificato o redatto da un professionista legale esperto in appalti edili e che le parti si accertino della conformità dei contenuti alle normative locali e alle disposizioni fiscali ed energetiche vigenti.
Modello contratto di appalto lavori privati per cappotto esterno
Contratto di Appalto per Lavori Privati – Cappotto Esterno
Contratto n. _____________
Tra le parti
Committente:
Nome / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / Partita IVA: _____________
Sede / Residenza: _____________
Telefono / Email: _____________
Appaltatore:
Denominazione / Ragione sociale: _____________
Codice fiscale / Partita IVA: _____________
Sede legale / Sede operativa: _____________
Rappresentante legale: _____________
Telefono / Email: _____________
Iscrizione alla Camera di Commercio n.: _____________
INAIL / INPS posizioni: _____________
Premesso che
– Il Committente è proprietario / titolare del diritto reale sull’immobile sito in _____________, identificato al Catasto al foglio _____________, particella _____________, sub _____________.
– Il Committente intende eseguire interventi di isolamento termico a cappotto esterno secondo le modalità e specifiche di seguito riportate.
– L’Appaltatore dichiara di possedere le competenze, i mezzi e le autorizzazioni necessarie per l’esecuzione dei lavori.
Si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto del contratto
1.1 L’Appaltatore si impegna ad eseguire a regola d’arte per conto del Committente i lavori di realizzazione di cappotto esterno (ETICS) presso l’immobile sito in _____________, secondo il progetto, il computo metrico e il capitolato tecnico allegati al presente contratto (Allegati A, B, C).
1.2 I lavori comprendono, a titolo esemplificativo e non esaustivo: rimozione di parti danneggiate, preparazione delle superfici, fissaggio di supporti, fornitura e posa di isolamento (materiale: _____________, spessore: _____________ mm), applicazione di reti, rasature, finitura esterna (tipo: _____________, colore: _____________), sigillature, opere accessorie, ponteggi, protezioni, pulizia e smaltimento dei materiali di risulta.
Art. 2 – Documentazione contrattuale
2.1 Fanno parte integrante del presente contratto:
– Progetto esecutivo: Allegato A _____________
– Computo metrico estimativo: Allegato B _____________
– Capitolato tecnico e specifiche materiali: Allegato C _____________
– Cronoprogramma lavori: Allegato D _____________
– POS (Piano Operativo di Sicurezza): Allegato E _____________
– Certificazioni dei materiali: Allegato F _____________
Art. 3 – Prezzo e modalità di pagamento
3.1 Il prezzo totale contrattuale, comprensivo di oneri di sicurezza e IVA, è convenuto in Euro: _____________ (EUR _____________).
3.2 Modalità di pagamento:
– Acconto alla firma del contratto: Euro _____________ (____%).
– Stato avanzamento lavori alla data/alla misurazione n. 1: Euro _____________.
– Stato avanzamento lavori/ultimazione: Euro _____________.
– Saldo finale alla consegna e collaudo: Euro _____________.
3.3 È previsto una ritenuta di garanzia pari a _____________% del prezzo, trattenuta fino al collaudo finale o per il periodo di garanzia concordato.
3.4 Eventuali varianti richieste dal Committente o rese necessarie da eventi imprevisti saranno regolate con ordine scritto e computo aggiuntivo da approvare da entrambe le parti prima dell’esecuzione.
Art. 4 – Termine dei lavori e penali
4.1 Data di inizio lavori: _____________. Data prevista di ultimazione: _____________, salvo cause di forza maggiore o ritardi imputabili al Committente.
4.2 Il cronoprogramma è allegato (Allegato D). Ogni ritardo imputabile all’Appaltatore superiore a _____________ giorni comporterà l’applicazione di penale di Euro _____________ per ogni giorno di ritardo, entro il limite massimo complessivo di Euro _____________. Le penali non escludono il diritto al risarcimento del maggior danno.
4.3 In caso di ritardo non giustificato superiore a _____________ giorni il Committente potrà dichiarare risolto il contratto ai sensi di legge, previa diffida ad adempiere.
Art. 5 – Obblighi e responsabilità dell’Appaltatore
5.1 L’Appaltatore eseguirà i lavori secondo le norme tecniche vigenti, il progetto e il capitolato allegati, avvalendosi di personale qualificato.
5.2 L’Appaltatore è responsabile della qualità dei materiali forniti e della loro rispondenza alle specifiche tecniche; dovrà esibire le relative certificazioni (Allegato F).
5.3 L’Appaltatore provvederà all’installazione e all’uso del ponteggio e delle protezioni, nonché alla tutela della pubblica e privata incolumità, conformemente al D.Lgs. 81/2008 e successive modifiche.
5.4 L’Appaltatore è responsabile dell’osservanza delle normative urbanistiche e delle autorizzazioni necessarie per l’esecuzione dei lavori, salvo diversa pattuizione scritta (vedi Art. 6).
5.5 L’Appaltatore si impegna a smaltire i materiali di risulta nei modi e nei luoghi consentiti dalla normativa; i relativi costi sono compresi/non compresi (barrare) _____________.
Art. 6 – Permessi, autorizzazioni e oneri a carico delle parti
6.1 Sono a carico del Committente: ottenimento di eventuali nulla osta condominiali / permessi comunali / oneri catastali / autorizzazioni paesaggistiche (se previste) salvo diverso accordo: sì/no _____________. Dettagliare: _____________.
6.2 Sono a carico dell’Appaltatore: segnaletica, ponteggi, POS, smaltimento rifiuti da cantiere, oneri di sicurezza aziendale, e ogni permesso tecnico operativo necessario per l’esecuzione dei lavori.
Art. 7 – Varianti e lavori supplementari
7.1 Qualsiasi modifica rispetto al progetto e capitolato dovrà essere concordata per iscritto e comporterà adeguamento del prezzo e/o dei tempi.
7.2 L’Appaltatore non eseguirà lavori extra senza ordine scritto del Committente.
Art. 8 – Collaudo, accettazione e consegna
8.1 Al termine dei lavori l’Appaltatore darà comunicazione scritta per la verifica e il collaudo. Il Committente effettuerà la verifica entro _____________ giorni dalla comunicazione.
8.2 In caso di difformità riscontrate, l’Appaltatore provvederà a proprie spese alle necessarie riparazioni entro il termine pattuito.
8.3 La data di ultimazione è quella di redazione del verbale di consegna/accettazione firmato da entrambe le parti.
Art. 9 – Garanzie e responsabilità per vizi
9.1 L’Appaltatore garantisce i lavori per la durata di anni _____________ a decorrere dalla data di collaudo, per vizi o difformità inerenti la corretta esecuzione e i materiali utilizzati.
9.2 Per vizi occulti l’Appaltatore risponde secondo quanto previsto dal Codice Civile (artt. 1667 e ss.), con una garanzia decennale per difetti che compromettono la stabilità dell’opera se applicabile.
9.3 Eventuali interventi di ripristino per vizi scoperti durante il periodo di garanzia saranno eseguiti dall’Appaltatore a sua cura e spesa previa comunicazione scritta del Committente.
Art. 10 – Assicurazioni
10.1 L’Appaltatore dichiara di avere stipulato polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi e per danni da esecuzione dei lavori (polizza n. _____________, compagnia: _____________, massimale: Euro _____________), copia della polizza è allegata (Allegato G).
10.2 Il Committente è tenuto a informare l’Appaltatore di eventuali vincoli assicurativi sull’immobile prima dell’inizio dei lavori.
Art. 11 – Sicurezza e coordinamento
11.1 L’Appaltatore redigerà il POS (Allegato E) e lo aggiornerà se necessario.
11.2 Se il cantiere comporta la presenza di più imprese, il coordinamento della sicurezza sarà a cura di _____________ (indicare soggetto: Committente/Appaltatore/Coordinatore esterno): _____________.
Art. 12 – Subappalto e cessione del contratto
12.1 L’Appaltatore non potrà subappaltare o cedere il presente contratto senza il preventivo consenso scritto del Committente.
12.2 Eventuali subappaltatori dovranno rispettare le stesse obbligazioni contrattuali e normative.
Art. 13 – Recesso e risoluzione
13.1 Il Committente può recedere dal contratto prima dell’inizio dei lavori mediante comunicazione scritta, salvo il diritto dell’Appaltatore al rimborso delle spese già sostenute e a un’indennità pari a Euro _____________.
13.2 In caso di inadempimento grave di una delle parti, la parte adempiente potrà risolvere il contratto previa contestazione e mancata eliminazione dell’inadempimento entro _____________ giorni.
Art. 14 – Trattamento dati personali
14.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali per le finalità connesse all’esecuzione del presente contratto, in conformità al Regolamento (UE) 2016/679 e normativa nazionale vigente.
Art. 15 – Forza maggiore
15.1 Nessuna delle parti è responsabile per ritardi o inadempimenti causati da eventi di forza maggiore, quali terremoti, alluvioni, scioperi generali, provvedimenti normativi o amministrativi sopravvenuti.
Art. 16 – Controversie e legge applicabile
16.1 Per quanto non espressamente previsto si applicano le disposizioni del Codice Civile e le norme vigenti.
16.2 Le controversie relative all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto saranno devolute alla competenza del Foro di _____________, salvo diverso accordo scritto tra le parti per tentare prima un tentativo di mediazione presso _____________.
Art. 17 – Clausole finali
17.1 Il presente contratto contiene l’intero accordo tra le parti e sostituisce ogni precedente intesa scritta o verbale.
17.2 Eventuali modifiche o integrazioni al presente contratto saranno valide solo se redatte per iscritto e sottoscritte da entrambe le parti.
Allegati:
– Allegato A: Progetto esecutivo _____________
– Allegato B: Computo metrico _____________
– Allegato C: Capitolato tecnico _____________
– Allegato D: Cronoprogramma _____________
– Allegato E: POS _____________
– Allegato F: Certificazioni materiali _____________
– Allegato G: Polizze assicurative _____________
Luogo e data: _____________
Per il Committente
Nome e firma: _____________________________
Nome: _____________
Firma: _____________
Per l’Appaltatore
Nome e firma: _____________________________
Nome: _____________
Firma: _____________
Visura documenti e presa visione:
Il Committente dichiara di aver preso visione e di approvare espressamente il capitolato tecnico, il computo metrico, il cronoprogramma e il POS.
Firma del Committente: _____________
Il presente contratto è redatto in duplice copia, una per ciascuna parte.