Azione di Spoglio del Conduttore al Termine di una Locazione

Una volta che è terminata la locazione ed anche in presenza della convalida dell’intimazione di rilascio dell’immobile, il conduttore potrà ugualmente esercitare l’azione di spoglio ex articolo 1168 Cod. Civ. in presenza di azioni violente o clandestine poste in essere dal conduttore. Questo è quanto affermato dalla II° Sezione Civile della Corte di Cassazione nella Sentenza n. 18486 del 15.05.2014 (depositata in data 1.09.2014).

Secondo la Suprema Corte, ciò si verifica in quanto, pur dopo la scadenza del contratto di locazione, il conduttore “mantiene la veste e la qualità di conduttore”, pur se “inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile”. In una tale situazione, quindi, egli non può essere assimilato a colui che detiene la cosa per ragioni di servizio o di ospitalità (per il quale è sì preclusa l’azione di spoglio, ai sensi del II° comma dell’art. 1168 Cod. Civ.), né può essere considerato un occupante senza titolo, ma rimane invece un detentore qualificato che continua ad avere la disponibilità dell’immobile, e come tale può esercitare l’azione ex articolo 1168 Cod. Civ.

Per quanto riguarda la posizione del locatore, così ha affermato la Corte si deve ritenere che il locatore, il quale abbia ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell’immobile e delle sue pertinenze. La scelta del locatore di non azionare il titolo è perfettamente legittima, ma, in caso di mancato rilascio, non è ammissibile altro modo per interrompere il rapporto tra il conduttore e l’immobile e recuperare la disponibilità di quest’ultimo.

In conclusione si deve affermare che, dopo la scadenza del contratto di locazione, il ricorso del locatore alla tutela giurisdizionale esecutiva costituisce l’unico modo per ottenere la disponibilità dell’immobile, con la conseguenza che l’intervento finalizzato ad interrompere il rapporto tra il conduttore e la res, con azioni violente o clandestine, integra attività di spoglio.

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