White Project

Gli operatori delle banche e delle finanziarie prima di concedere a priori mutui e prestiti, valutano il rischio di eventuali future insolvenze avvalendosi di un programma denominato credit scoring. Si tratta di un software, che mediante l’elaborazione di alcuni dati, riesce a stabilire l’affidabilità creditizia e finanziaria di un determinato soggetto.

Ovvio che vi saranno casi di richieste mutui in cui sarà necessario un approfondimento da parte del personale addetto, delle situazioni “intermedie” per cui il software non sarà sufficiente per stabilire l’affidabilità finanziaria, in tali casi la componente umana reciterà un ruolo fondamentale per l’esito delle domande.

Uno dei vantaggi evidenti del credit scoring è stato quello di aver facilitato e velocizzato l’operazione di erogazione del credito, consentendo inoltre di snellire la mole di lavoro di “controllo” per chi un tempo era dedito a tale operazione.

Il programma credit scoring per la valutazione dell’affidabilità creditizia di una persona terrà in considerazione molteplici fattori, alcuni più importanti ed altri meno. Ad esempio il peso assegnato alla voce Loan to Value (rapporto tra il mutuo ed il valore dell’immobile) è maggiore rispetto alla possibilità di accredito dello stipendio.

Qui di seguito viene fornito un elenco dei fattori più importanti analizzati dal software
Età del richiedente\i, preferiti chi ha oltre trent’anni.
Numero dei richiedenti, meglio se conviventi o singoli.
Stato reddituale e professionale.
Tipo di contratto con cui si è assunti, inutile dire che è meglio avere un contratto a tempo indeterminato.
Anzianità di servizio, meglio se si lavora da più di 15 anni.
Tipo di finanziamento richiesto.
Eventuali altri prestiti in corso.
Per le domande di mutuo, lo stato dell’immobile.
Rapporto tra la rata ed il reddito.
Rapporto tra l’importo del mutuo ed il valore dell’immobile: Loan to Value.
Rapporto tra l’importo del mutuo ed il reddito annuo.
Ubicazione dell’immobile.
Tipo di immobile, meglio se la prima casa.

Infine un altro fattore molto importante tenuto in considerazione dal credit scoring è la reputazione finanziaria e storia creditizia del richiedente: le banche andranno a controllare i dati registrati nelle centrale rischi sic e crif, nelle quali se emergono informazioni circa di eventuali comportamenti tipo il non avere rispettato i tempi di scadenza dei pagamenti nei prestiti rateali, ciò influirà molto ed avrà un effetto micidiale per la concessione del prestito.

L’Istituto di credito, a seguito di una domanda di mutuo, richiede all’aspirante mutuatario determinata documentazione per sviluppare le proprie ricerche in termini di fattibilità, in questa sezione cercheremo in maniera semplice ma precisa di elencare i vari documenti mutui necessari per ottenere un mutuo e spiegare il perché di determinate richieste.

Tra la documentazione anagrafica è richiesto
Copia della carta di identità o di un documento valido ed idoneo di riconoscimento.
Copia del codice fiscale.
Certificato di residenza: serve alla banca sia per sapere il luogo della vostra residenza e da quando vi risiedete, necessario per effettuare eventuali visure protesti al fine di individuare i soggetti insolventi o protestati.
Certificato storico di residenza: esso è necessario qualora la banca a seguito delle ricerche sui protesti, rilevi degli omonimi e sapere pertanto se si tratta della stessa persona o meno.
Certificato Stato di Famiglia: viene richiesto dalla banca per verificare se vi sono persone a vostro carico e per avere un quadro del contesto famigliare.
Certificato di Stato Libero: per verificare l’eventualità dello stato di celibe o nubile.
Certificato di nascita: di moda tempo fa, adesso pochi istituti di credito lo richiedono.
Per separati e divorziati copia della sentenza del tribunale;
Proprio per quest’ultimo punto, va ricordato che deve essere presentata la documentazione legale circa la sentenza tribunale (separazione o divorzio), per dimostrare la nullità del regime della comunione dei beni, valido prima della separazione o divorzio. Inoltre l’istituto di credito, nella fase delle indagini di istruttoria, individuerà la presenza o meno di assegni di mantenimento, che limiterebbero la capacità di rimborso del futuro mutuatario.

La banca richiede anche la documentazione immobiliare per cui si sta chiedendo il mutuo
Atto di provenienza dell’immobile, l’atto notarile con cui i venditori sono venuti in possesso dell’immobile in questione, che può essere: (un decreto di trasferimento a seguito di una sentenza del tribunale, di compravendita, atto di divisione o donazione, denuncia di successione per immobile ereditato).
Copia del preliminare di vendita compromesso o proposta d’acquisto.
Se il mutuo è richiesto per effettuare ristrutturazioni o lavori di costruzione è necessario produrre i permessi amministrativi comunali di rito, corredati dai preventivi di spesa.
Se si sta per richiedere un mutuo per sostituzione si dovrà presentare copia dei pagamenti fatti ed il contratto del mutuo da sostituire.
Planimetria o scheda catastale dell’immobile, estratto di mappa.
Copia del certificato di abitabilità ed agibilità.
In caso di presenza di condoni edilizi, presentare copia della domanda e delle ricevute di pagamento, concessione edilizia.
Nei casi di immobile che insistono su terreni in diritto di superficie, presentare una copia della convenzione tra la ditta costruttrice ed il comune interessato.

Elenchiamo qui di seguito la documentazione reddituale e lavorativa richiesta:
Dichiarazione dei redditi (CUD, UNICO, 730).
Per i lavoratori autonomi è consuetudine richiedere una copia del bilancio dell’anno seguente per vedere la salute finanziaria della ditta in tempi più prossimi.
Sempre per i lavoratori autonomi è richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato.
Per i dipendenti copia dell’ultimo o ultimi due cedolini dello stipendio, nel caso di assunzione fresca farsi rilasciare del datore una dichiarazione dove si attesti che si è assunti a contratto indeterminato.
Per dipendenti della pubblica amministrazione presentare l’attestato di servizio.
I liberi professionisti dovranno presentare il Certificato di Iscrizione all’Albo professionale di appartenenza, se sufficiente solo il tesserino d’iscrizione.
Tutti questi documenti che attestino lo stato reddituale e lavorativo del richiedente vengono richiesti per accertare lo stato di solvibilità e per accertare la consistenza finanziaria degli eventuali garanti. Non è ammessa la presentazione di autocertificazioni per evitare che si producano documenti falsi o incompleti.

Per ultimo ma non di secondaria importanza, ai fini del completamento dei documenti per ottenere il mutuo, la banca richiede una perizia immobiliare, e dal notaio la redazione della relazione notarile preliminare.

La mancata consegna della posta è uno dei motivi di reclamo più frequenti e può avere anche conseguenze legali per il gestore del servizio.

Il Giudice di Pace di Foggia ha sancito la responsabilità del gestore del servizio postale per mancato recapito di corrispondenza anche se ordinaria, non assicurata o raccomandata a meno che, lo stesso, non provi che l’inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile.

Il Caso. Un avvocato foggiano aveva inviato una missiva legale a mezzo raccomandata tramite Poste Italiane all’amministratore di un noto condominio. Con tale missiva, il legale, invitava l’amministratore a prendere parte ad un’assemblea straordinaria ed indetta in via d’urgenza, nella quale doveva essere discussa proprio la revoca o la riconferma dell’amministratore.

Tale raccomandata non era mai giunta a destinazione in quanto l’operatore postale addetto l’aveva restituita al mittente apponendovi la dicitura “destinatario sconosciuto”. La mancata consegna della raccomandata entro i termini stabiliti aveva comportato pregiudizievoli conseguenze sia per il legale, investito del mandato, sia per gli stessi condomini, dal medesimo rappresentati, i quali speravano di revocare al più presto l’incarico affidato all’amministratore, considerato incapace di “curare” con diligenza e solerzia gli interessi del condominio in questione.

Il Giudice di Pace di Foggia, richiamando la sentenza della Cassazione n. 15559/2004, ha riconosciuto la responsabilità del portalettere, dipendente di Poste Italiane s.p.a. per la mancata consegna della raccomandata e ha ritenuto, pertanto, giusto condannare le Poste Italiane S.p.A., al risarcimento della somma pari al valore economico di cui avrebbero beneficiato i condomini qualora la raccomandata fosse stata regolarmente recapitata al destinatario e da essa fosse scaturita ( in seguito allo svolgimento dell’assemblea legalmente convocata) la revoca dell’amministratore pro tempore in carica , così come desiderato da tutti i condomini.

Di solito gli istituti finanziari richiedono dei documenti standard per tutti per ottenere un finanziamento.

Tuttavia devi sapere, che a volte i documenti richiesti possono variare a seconda del tipo di prodotto richiesto.

Uno dei finanziamenti a medio lungo termine più richiesto è sicuramente quello relativo alla concessione di un mutuo per la propria abitazione o per altre circostanze.

Vediamo quindi più nel dettaglio quali sono i documenti che servono per richiedere un mutuo.

LA DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA
Documento di riconoscimento, copia di un documento di identità in corso di validità e del codice fiscale, necessari per essere identificati dalla banca
Codice fiscale o tessera sanitaria (assolutamente preferibile, desta sospetto non averla) sempre fronte/retro. Ormai non è più accettato il codice fiscale cartaceo. I documenti personali, insieme alle privacy firmate, in questa forma, sono indispensabili perché la banca possa accedere alle banche dati sia pubbliche che private.
Certificato di residenza da giustificare il domicilio quando non corrisponde al certificato. Dal primo gennaio di quest’anno non sarà più possibile ottenerlo in carta libera dalle circoscrizioni.
Certificato di stato di famiglia, consente alla banca di individuare i soggetti a carico ed effettuare eventuali indagini sui redditi degli altri soggetti che compongono il nucleo familiare. Come il certificato di residenza, può essere sostituito da un’autocertificazione.

A DOCUMENTAZIONE REDDITUALE

La documentazione reddituale sarà naturalmente coerente con il tipo di attività.

A livello reddituale i documenti per l’ottenimento di finanziamenti a lungo termine come i mutui variano a seconda se si è lavoratori dipendenti o autonomi. Il lavoratore dipendente dovrà consegnare la dichiarazione di anzianità emessa dal datore di lavoro, il modello CUD e l’ultimo e originale cedolino dello stipendio. Il lavoratore autonomo dovrà invece fornire: una copia del modello “Unico” (ex. Modello 740) con relativi cedolini di pagamento delle imposte ed estratti conti vari.

Quando si parla ti tempi o epoche di revisione del mutuo, inevitabilmente ci si sta riferendo ai mutui a tasso variabile, in quanto i tempi di revisione non sono altro che le scadenze per l’aggiornamento del tasso applicato al mutuo.

La revisione del tasso di interesse, anche se legata all’indice euribor che cambia quotidianamente, avviene in tempi predeterminati da contratto. Ad esempio possiamo avere la revisione del tasso di interesse anche 2 volte l’anno, perchè abbiamo delle rate con scadenza semestrale.

Si capisce che, seppur l’indice di riferimento (euribor) possa subire dei forti rialzi in un determinato periodo, questi non andranno ad influenzare il tasso del mutuo. Perchè fino al periodo revisione, tutto quello che succede prima nei mercati, non viene preso in considerazione. Quello che determinerà il nuovo valore del tasso, sarà la rilevazione dell’indice di riferimento alla data della revisione del mutuo.

Abbiamo accennato il fatto che qualora le rate abbiano scadenza semestrale si ha una revisione dei tassi 2 volte l’anno, verosimilmente se le rate hanno scadenza trimestrale avremo durante l’anno anche quattro o due epoche revisionali, invece con rate a scedenza mensile, potremmo avere un aggiornamento mensile, trimestrale o semestrale.

E’ curioso evidenziare che nel caso dell’ aggiormanto semestrale, se da un lato possono ritardare il rialzo del tasso, dall’altro si posticipa un eventuale ribasso dei tassi applicati al mutuo.

Ognuno di noi dovrebbe sapere con precisione quali siano le epoche di revisione del mutuo, per conoscere esattamente da quando si avranno conseguenze di eventuali rialzi o diminuzione dei tassi che incidono sull’importo della rata. In modo tale che tutti possano calcolare l’importo della rata, sulla base del valore euribor rilevato alla data di revisione del proprio mutuo.

Le epoche di revisione del mutuo sono riportate sia nel contratto di mutuo che sul relativo Foglio Informativo allegato.