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Spiegheremo in questa sezione cosa vuol dire piano di rimborso o ammortamento. Nello specifico abbiamo un finanziatore che presta ad un soggetto, una somma che il soggetto si impegna a restituire in tot anni, secondo tempi di rimborso stabiliti. Il soggetto o cliente s’impegna inoltre di pagare per tutta la durata del prestito con modalità, anch’esse stabilite, l’interesse sulla somma da lui ancora dovuta, calcolato in base al tasso di remunerazione.
Il rimborso del capitale potrà avvenire, ad esempio, in un’unica soluzione alla scadenza dell’anno stabilito; oppure , mediante il pagamento di tot rate a scadenza costante e ha scadenze incostanti, secondo quanto stabilito nel contratto. In ogni caso, la quota interessi relativa ad un determinato periodo è calcolata riferendosi all’ammontare del debito quale risulta durante tale periodo: si tiene cioè naturalmente, conto del rimborso parziale eventualmente avvenuto. Esistono tecnicamente diversi tipi di ammortamenti che spiegheremo sempre in questa sezione.
In parole più semplici: nella fase della stipula del contratto di mutuo, tra la banca e il mutuatario viene sottoscritto dalle parti anche il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento non è altro che un documento dove viene riepilogato la “storia” del mutuo, dalla sua durata, all’importo delle rate da pagare con le dovute scadenze e la composizione della rata tra quota capitale e quota interessi, il numero delle rate residue.
A seconda della tipologia di mutuo contratto ovviamente cambiano le condizioni del piano di ammortamento. Quando ci troviamo di fronte ad un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento ha validità permanente in quanto le rate rimangono invariate per tutto l’arco temporale della restituzione del debito, visto che il tasso rimane invariato anche le rate da rimborsare rimangono identiche. discorso a parte viene fatto quando ci troviamo di fronte ad un mutuo a tasso variabile, in questa occasione il piano di ammortamento ha “vita” prefissata, una volta scaduto il periodo per cui il piano è stato calcolato in base ad un certo tasso legato a sua volta ad un certo indice, ne viene prefissato uno nuovo in base alle nuove condizioni economiche del mercato finanziario, di solito ha durata di 12 mesi.
Come già accennato sopra, la rata o le rate che costituiscono il piano di ammortamento è composta da una quota capitale che rappresenta l’effettivo rimborso del denaro avuto in prestito e la quota interessi che rappresenta il costo del denaro più la commissione dovuta alla banca denominata spread ( il guadagno reale della banca).
Ogni istituto o ente finanziatore, adotta la propria strategia economica e a seconda di questa abbiamo sul mercato proposte di mutuo con differenti tipologie di piano di ammortamento. In Italia il più diffuso è chiamato piano di ammortamento francese, ma troviamo anche il piano di ammortamento italiano, il piano di ammortamento americano (con quote di accumulazione), tedesco (con interessi pagati in anticipo); ecc..

Ammortamento Italiano
Il piano di ammortamento che spieghiamo in questa sezione prende il nome di ammortamento italiano, ciò non vuol dire che sia il piano di rimborso più usato in Italia, infatti il più utilizzato nel nostro paese è il piano di rimborso francese.
In questa forma di ammortamento, le quote capitali sono tutte uguali tra di loro, questo permette un facile calcolo del piano stesso.

Ammortamento Americano
Nel piano di rimborso o ammortamento americano si hanno le quote progressivamente pagate dal debitore in conto capitale non vengono poste a disposizione del creditore, ma sono invece versate in un fondo apposito (acceso presso una terza persona, o anche presso una delle due parti principali dell’operazione), ed ivi lasciate capitalizzare ad un tasso annuo, in modo che il montante prodotto al termine della durata del prestito dia esattamente la misura del capitale da restituire.
In questo caso, naturalmente, il debitore dovrà pagare gli interessi nella misura intera per tutti gli anni: non si dà infatti luogo ad alcun pagamento anticipato al creditore a titolo del rimborso del credito; il quale rimane, fino all’ultimo, di ammontare pari a quello iniziale. il tasso che il debitore paga ogni anno a titolo di rimborso è ovviamente ben distinto dal tasso di remunerazione del debito.

Ammortamento Tedesco
A differenza per esempio dell’ammortamento francese che gli interessi sul debito vengono corrisposti mediante pagamenti periodici posticipati, nella forma dell’ammortamento tedesco gli interessi vengono invece corrisposti all’inizio di ciascun periodo.
Non si tratta di una procedura di ammortamento alternativa rispetto alle altre, quanto piuttosto di una variante; la possibilità che gli interessi vengano corrisposti anticipatamente può infatti considerarsi sia nel caso del rimborso a scadenza, sia in quello delle annualità costanti, sia in quello delle quote capitale costanti, sia, infine, nel caso del rimborso progressivo generico.

Ammortamento Francese
Ammortamento francese è una forma particolare di rimborso progressivo di un prestito, quella nella quale le annualità corrisposte dal debitore (con cadenza, supponiamo annua) hanno tutte lo stesso ammontare di rata. In queste condizioni il debitore si trova infatti vincolato, in sostanza, al pagamento di una rendita immediata annua posticipata costante, di durata uguale a quella del prestito.
La struttura del piano di rimborso nell’esempio riportato nel seguente link “Determinare la quota interessi in un mutuo”, può essere adattata ai differenti piani di ammortamento stabiliti dalla banca al momento dell’erogazione del prestito o mutuo. Con riferimento agli schemi contrattuali tipici, comunemente adottati nella prassi operativa, è opportuno mettere in luce la tipologia caratteristica riferita all’ammortamento francese (o progressivo).
L’ammortamento francese rappresenta la forma di piano di rimborso utilizzata con maggiore frequenza dalle banche nella concessione di prestiti o mutui a medio lungo termine. L’elemento distintivo dell’ammortamento francese è costituito dal versamento da parte del debitore di rate posticipate periodiche, costanti per tutta la durata del finanziamento. Al riguardo, si può osservare che le quote capitali devono necessariamente risultare crescenti in quanto la progressiva riduzione del debito residuo determina una quota interessi via via di importo decrescente,

La tipologia di mutuo che viene concesso per finanziare la costruzione o la rilevante ristrutturazione di un immobile, in considerazione che gli importi richiesti saranno necessariamente superiori al valore dell’immobile al momento della richiesta del finanziamento, è il mutuo edilizio a S.A.L. che sta per Stato Avanzamento Lavori.

Questa tipologia di mutuo generalmente è accompagnata dall’accensione di una garanzia ipotecaria sullo stesso immobile di primo grado e prevede l’erogazione delle somme in più riprese che saranno pattuite al momento della richiesta del mutuo. In prospettiva del valore che verrà ad assumere l’immobile a lavori conclusi verrà stabilito l’importo complessivo del mutuo che non supererà l’80% del valore dell’immobile.

Se il numero delle erogazioni non viene stabilito la banca e il mutuatario si accorderanno successivamente senza che occorra la presenza del notaio. Ogni erogazione sarà preceduta dalla certificazione di un perito incaricato dalla banca che nei suoi sopralluoghi rileverà l’effettivo stato di avanzamento dei lavori e aggiornerà il valore che l’immobile avrà raggiunto. I costi relative a tali perizie generalmente sono contenuti essendo accessorie alla perizia originaria in fase di concessione del finanziamento.

La prima erogazione in caso di costruzione generalmente richiede che l’immobile abbia almeno i tamponamenti esterni e la copertura (tetto), mentre se si tratta di grandi ristrutturazioni o di ampliamento di un immobile di cui la parte già esistente gravata da ipoteca, è possibile ottenere in considerazione del valore delle parti già in essere l’erogazione di una unica volta o una sostanziale erogazione iniziale.

Per questi motivi anche se l’immobile e di tipo abitativo, questa tipologia di mutuo è accessibile alle imprese principalmente edili e attività commerciali.

Naturalmente gli interessi matureranno sulle somme effettivamente erogate e non sull’importo complessivo del mutuo. Tecnicamente questo avviene innalzando la durata del preammortamento a 24 36 mesi nei quali avverrà il rimborso dei soli interessi e avverranno le varie erogazioni sulla base dei SAL, finito tale periodo si ottiene l’erogazione a saldo e inizierà il rimborso anche del capitale. Se al termine dei lavori il valore dell’immobile non consente che avvenga l’ulteriore erogazione, le somme non erogate saranno utilizzate per estinguere il debito residuo.

Ogni immobile relativamente al suo valore commerciale, mediante iscrizione d’ipoteca, è idoneo a prestarsi come garanzia di un finanziamento. Tuttavia per i mutui acquisto casa, le banche accettano come garanzia ipotecaria solo immobili che hanno determinati requisiti, che elencheremo nei punti seguenti.

Categoria catastale
Le banche prediligono gli immobili a destinazione abitativa (conosciuti catastalmente come categoria “A”), perché è noto a tutti che questi tipi di immobili, rispetto a quelli agricoli o industriali, hanno un mercato molto più appetibile, soprattutto in ambito di eventuali esecuzioni immobiliari. Dobbiamo tenere in considerazione però che le pertinenze delle abitazioni, garage, posti auto, terreni o magazzini, non rappresentano un problema per le banche qualora questi abbiano un valore complessivo modesto rispetto al bene principale. Altra ipotesi da considerare e molto importante, quando il bene da ipotecare è un rudere o un immobile malridotto, le banche difficilmente accettano tali beni come garanzia, la condizione necessaria è che su questi beni malmessi, vi sia un piano di ristrutturazione corredato da autorizzazioni comunali, in tal caso le banche concederanno un mutuo per ristrutturazione ed in avanzamento lavori.

Commerciabilità del bene
come già abbiamo analizzato nel capitolo riguardo alle perizie immobiliari, la commerciabilità del bene prestato a garanzia del mutuo è un elemento fondamentale da considerare in tema di garanzia ipotecaria. In termini più schietti va detto che, più un bene si piazza bene sul mercato più questo è idoneo ad essere accettato come garanzia. I fattori che determinano la commerciabilità di un bene sono sostanzialmente due: l’ ubicazione e le caratteristiche. Per la prima, un immobile sperduto chi sa dove, magari in vendita da anni ma senza successo, non rappresenta un buon biglietto da visita in tema di garanzia ipotecaria, per il secondo un immobile difficilmente da gestire o amministrare, come ad esempio un castello (anche se a destinazione abitativa), non è considerato un’ottima garanzia per via della scarsa commerciabilità, come può averla un semplice appartamento.

Regolarità urbanistica
Abbiamo detto che un immobile idoneo a garantire un mutuo casa, deve essere a scopo abitativo, commerciale ma anche regolare dal punto di vista urbanistico ed amministrativo. Un Immobile abusivo non può essere considerato ai fini di un’ipoteca, in quanto destinato ad essere abbattuto. Anche per abusi parziali la banca è intransigente, in quanto la legge prevede che per tutti le compravendite immobiliari che riguardano immobili parzialmente abusi, i rogiti possono essere annullati. Siccome l’ipoteca è rilasciata dal nuovo possessore, in caso di nullità dell’atto di compravendita, anche l’iscrizione dell’ipoteca si annullerebbe.

La provenienza dell’immobile
Il notaio, per conto della banca, effettuerà delle indagini in cui se risulta che negli ultimi vent’anni l’immobile da ipotecare sia stato ceduto mediante donazione o testamento e i donanti o gli scomparsi non sono venuti a mancare come minimo da dieci anni, la banca difficilmente accetterà questi immobili come garanzia, per evitare che eventuali altri eredi legittimi possano intraprendere azioni legali se lesi nei loro diritti. La banca inoltre difficilmente accetta come garanzia l’ipoteca dei beni di proprietari che si trovano in uno stato finanziario non invidiabile, prossimi al fallimento ed in pieno dissesto economico, questo per evitare che in caso di vendita forzata dei beni, esistano altri creditori che vanterebbero le stesse pretese economiche della banca, tanto da vanificarne l’effetto dell’ipoteca registrata.

Gli operatori delle banche e delle finanziarie prima di concedere a priori mutui e prestiti, valutano il rischio di eventuali future insolvenze avvalendosi di un programma denominato credit scoring. Si tratta di un software, che mediante l’elaborazione di alcuni dati, riesce a stabilire l’affidabilità creditizia e finanziaria di un determinato soggetto.

Ovvio che vi saranno casi di richieste mutui in cui sarà necessario un approfondimento da parte del personale addetto, delle situazioni “intermedie” per cui il software non sarà sufficiente per stabilire l’affidabilità finanziaria, in tali casi la componente umana reciterà un ruolo fondamentale per l’esito delle domande.

Uno dei vantaggi evidenti del credit scoring è stato quello di aver facilitato e velocizzato l’operazione di erogazione del credito, consentendo inoltre di snellire la mole di lavoro di “controllo” per chi un tempo era dedito a tale operazione.

Il programma credit scoring per la valutazione dell’affidabilità creditizia di una persona terrà in considerazione molteplici fattori, alcuni più importanti ed altri meno. Ad esempio il peso assegnato alla voce Loan to Value (rapporto tra il mutuo ed il valore dell’immobile) è maggiore rispetto alla possibilità di accredito dello stipendio.

Qui di seguito viene fornito un elenco dei fattori più importanti analizzati dal software
Età del richiedente\i, preferiti chi ha oltre trent’anni.
Numero dei richiedenti, meglio se conviventi o singoli.
Stato reddituale e professionale.
Tipo di contratto con cui si è assunti, inutile dire che è meglio avere un contratto a tempo indeterminato.
Anzianità di servizio, meglio se si lavora da più di 15 anni.
Tipo di finanziamento richiesto.
Eventuali altri prestiti in corso.
Per le domande di mutuo, lo stato dell’immobile.
Rapporto tra la rata ed il reddito.
Rapporto tra l’importo del mutuo ed il valore dell’immobile: Loan to Value.
Rapporto tra l’importo del mutuo ed il reddito annuo.
Ubicazione dell’immobile.
Tipo di immobile, meglio se la prima casa.

Infine un altro fattore molto importante tenuto in considerazione dal credit scoring è la reputazione finanziaria e storia creditizia del richiedente: le banche andranno a controllare i dati registrati nelle centrale rischi sic e crif, nelle quali se emergono informazioni circa di eventuali comportamenti tipo il non avere rispettato i tempi di scadenza dei pagamenti nei prestiti rateali, ciò influirà molto ed avrà un effetto micidiale per la concessione del prestito.

L’Istituto di credito, a seguito di una domanda di mutuo, richiede all’aspirante mutuatario determinata documentazione per sviluppare le proprie ricerche in termini di fattibilità, in questa sezione cercheremo in maniera semplice ma precisa di elencare i vari documenti mutui necessari per ottenere un mutuo e spiegare il perché di determinate richieste.

Tra la documentazione anagrafica è richiesto
Copia della carta di identità o di un documento valido ed idoneo di riconoscimento.
Copia del codice fiscale.
Certificato di residenza: serve alla banca sia per sapere il luogo della vostra residenza e da quando vi risiedete, necessario per effettuare eventuali visure protesti al fine di individuare i soggetti insolventi o protestati.
Certificato storico di residenza: esso è necessario qualora la banca a seguito delle ricerche sui protesti, rilevi degli omonimi e sapere pertanto se si tratta della stessa persona o meno.
Certificato Stato di Famiglia: viene richiesto dalla banca per verificare se vi sono persone a vostro carico e per avere un quadro del contesto famigliare.
Certificato di Stato Libero: per verificare l’eventualità dello stato di celibe o nubile.
Certificato di nascita: di moda tempo fa, adesso pochi istituti di credito lo richiedono.
Per separati e divorziati copia della sentenza del tribunale;
Proprio per quest’ultimo punto, va ricordato che deve essere presentata la documentazione legale circa la sentenza tribunale (separazione o divorzio), per dimostrare la nullità del regime della comunione dei beni, valido prima della separazione o divorzio. Inoltre l’istituto di credito, nella fase delle indagini di istruttoria, individuerà la presenza o meno di assegni di mantenimento, che limiterebbero la capacità di rimborso del futuro mutuatario.

La banca richiede anche la documentazione immobiliare per cui si sta chiedendo il mutuo
Atto di provenienza dell’immobile, l’atto notarile con cui i venditori sono venuti in possesso dell’immobile in questione, che può essere: (un decreto di trasferimento a seguito di una sentenza del tribunale, di compravendita, atto di divisione o donazione, denuncia di successione per immobile ereditato).
Copia del preliminare di vendita compromesso o proposta d’acquisto.
Se il mutuo è richiesto per effettuare ristrutturazioni o lavori di costruzione è necessario produrre i permessi amministrativi comunali di rito, corredati dai preventivi di spesa.
Se si sta per richiedere un mutuo per sostituzione si dovrà presentare copia dei pagamenti fatti ed il contratto del mutuo da sostituire.
Planimetria o scheda catastale dell’immobile, estratto di mappa.
Copia del certificato di abitabilità ed agibilità.
In caso di presenza di condoni edilizi, presentare copia della domanda e delle ricevute di pagamento, concessione edilizia.
Nei casi di immobile che insistono su terreni in diritto di superficie, presentare una copia della convenzione tra la ditta costruttrice ed il comune interessato.

Elenchiamo qui di seguito la documentazione reddituale e lavorativa richiesta:
Dichiarazione dei redditi (CUD, UNICO, 730).
Per i lavoratori autonomi è consuetudine richiedere una copia del bilancio dell’anno seguente per vedere la salute finanziaria della ditta in tempi più prossimi.
Sempre per i lavoratori autonomi è richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato.
Per i dipendenti copia dell’ultimo o ultimi due cedolini dello stipendio, nel caso di assunzione fresca farsi rilasciare del datore una dichiarazione dove si attesti che si è assunti a contratto indeterminato.
Per dipendenti della pubblica amministrazione presentare l’attestato di servizio.
I liberi professionisti dovranno presentare il Certificato di Iscrizione all’Albo professionale di appartenenza, se sufficiente solo il tesserino d’iscrizione.
Tutti questi documenti che attestino lo stato reddituale e lavorativo del richiedente vengono richiesti per accertare lo stato di solvibilità e per accertare la consistenza finanziaria degli eventuali garanti. Non è ammessa la presentazione di autocertificazioni per evitare che si producano documenti falsi o incompleti.

Per ultimo ma non di secondaria importanza, ai fini del completamento dei documenti per ottenere il mutuo, la banca richiede una perizia immobiliare, e dal notaio la redazione della relazione notarile preliminare.